處理合同範文五篇

隨着時間的推移，合同的用途越來越廣泛，簽訂合同能夠較爲有效的約束違約行爲。那麼相關的合同到底怎麼寫呢？下面是小編精心整理的處理合同5篇，歡迎閱讀與收藏。

處理合同 篇1

「內容提要」最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用範圍的限制，並不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發的一系列問題，導致實踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規定和合同標的履行不能出發，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學和取締規範與效力規範的區別出發，認定合同效力。基於此類問題的複雜，筆者從社會整體的角度出發，利用利益衡量的基本觀點，指出有效論更能適應現實社會的需要，並在此基礎上提出了相應的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進作用。 「關鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量 隨着經濟的發展，我國社會整體發展，物質水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產生糾紛，爲了處理日益涌現的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公佈了《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）[1].這一司法解釋的出臺，對於人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規劃區國有土地範圍內的商品房買賣合同進行規定的[2]，並未把佔國土很大比例的農村集體土地上發生的商品房買賣行爲納入調整範圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對於在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實務界及理論界都尚無定論，但實踐中由此而引發的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發表一下個人見解，希望能夠對人民法院的司法實踐起到參考作用。 一、我國的土地制度與商品房種類 根據我國憲法的規定，“城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。”因此，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分爲兩類，即國有土地和農村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯繫在一起的。研究我國的土地問題及附着於土地之上的房屋問題，就不能不以此爲最根本的出發點，所以，商品房也就可以區分爲建築於國有土地上的商品房和建築於集體土地上的商品房兩大類。 二、農村集體土地上所建商品房的問題所在 商品者，依《高級漢語大詞典》[3]之解釋，意爲“⑴爲交換而生產的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據此並參考《解釋》第1條的規定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產開發企業）尚未建成或者已經竣工的用於向社會銷售並移轉房屋所有權於買受人、買受人支付價款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區別就在於它是作爲一種商品用於交換，商品房在所有權的讓渡過程中實現其交換價值。但是，法學不同於經濟學，其着眼點在於所有權的移轉及移轉過程中出現的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權移轉方面的差別。 通觀世界各國，在房屋與土地的關係上，普遍採取“房地一體主義”，即房屋的所有權與其所附着的土地的所有權或者使用權同時移轉，只有這樣才能保證房屋的所有權人在房屋使用過程中不會因房屋所附着的土地歸屬於其他人而引致紛爭。我國《城市房地產管理法》第31條也規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”在我國經過出讓的國有土地其土地使用權的轉讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時將“允許城鎮非農戶口居民建住宅使用集體土地”的規定加以刪除，並在第63條中明確規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，造成“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”的狀況，[4]從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉居民已被禁止成爲集體土地上住宅的合法所有權人。[5]在農村集體土地上所建商品房買賣合同也就由於違反法律禁止性規定而成爲一種病態的契約，從而直接影響到買賣

合同的效力問題。 但是，在當前相當一部分地區出現了利用尚未收歸國有的集體土地開發商品房、規模建設新型人口聚集區的活動，較爲時興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現象的出現有其必然原因。隨着城鄉產業結構的升級和經濟結構轉型，土地的承載、養育等傳統功能逐步萎縮，而財富儲存功能、產業空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強，集體土地經歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨着開放型經濟與城市建設的深入發展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮集體土地的價值迅速提升，城市近郊非農用地的收益率明顯高於農用地。其三，國家徵用集體土地是按產值補償，而當前土地市場價格遠遠超出該標準，用地者到國家嚴格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農村集體建設用地不可避免地自行流轉。其四，我國土地管理制度改革後，土地使用權在土地權力體系中的地位日益突出，隨着城市化程度的提高和“舊村改造”的推進，相當一部分村成爲實體化的經濟組織，在經濟利益最大化的驅動下，自然將手中所掌握並能實際加以運用的土地使用權作爲資產來進行“土地經營”。[6]可以說，在一定意義上，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的出現就成爲不可避免的現象。 除此以外，在中小城市出現的“舊村改造”也並不與國家開發小城鎮的戰略相背離。無論從我國作爲發展中國家走城市化、現代化道路的發展途徑上看，抑或從我國拉動內需、擴展經濟增長點的需求上看，小城鎮開發都是我國必將長期堅持並不斷髮展的一項重要國策，而不是應付現狀、一時之興的臨時過渡措施。與其相對照，“集體建設用地不得直接進入市場流轉”的規定，僅源於原國家土地局上世紀九十年代初期推行的“轉權讓利”政策，其實質仍擺脫不了政府利用管理者職權剝奪集體土地所有者、與民爭利的計劃經濟時代色彩。農民集體所有的土地只有被徵爲國有後才能進入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統做法明顯是忽視農民集體土地財產權的表現，與我國正在推行的財產權體系改革相背離。集體土地所有權作爲一種財產權，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。[7] 三、病態契約與無效合同[8] 討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態契約和無效合同的概念作出說明。 何謂病態契約？各國法對契約的成立和生效均規定了一系列要件，違反法律強行性規定的契約即爲病態契約。例如，根據《意大利民法典》第1325~1352條的規定，契約生效的要件包括：⑴當事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標的可能、合法並確定或可確定；⑷契約的形式應符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義爲健康契約，那麼違反這些法定要件的契約則爲病態契約。[9]根據我國合同法第52條、54條的規定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規的強行性規定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。 因契約違反法律所規定的要件的不同，可以確定契約病態的嚴重性。一種是僅與當事人利益有關的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對於與社會利益相關的要件的違反，如違反法律的強行性規定或共序良俗等。前者因涉及當事人雙方利益，故病態並不十分嚴重而尚可救治，各國法一般規定其爲相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權交給當事人本人；後者因涉及社會利益，故爲病態嚴重的契約，當事人無權決定其命運，各國法一般規定其爲絕對無效。[10] 雖然違反與社會利益相關的要件是確認絕對無效的契約的衡量標準，但這種表述仍失之抽象。筆者以爲，根據我國的實際情況，違反與社會利益相關的有效要件主要有兩個方面，即：⑴違反法律、行政法規的強制性規定，⑵損害社會公共利益，或者稱之爲違背公共秩序與善良風俗。對於第一方面，王利明教授在《關於無效合同確認的若干問題》一文中提出了依據違法性確認合同無效的三個標準：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，才能直接導致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規的強行性規定；⑶必須是違反了強行性

規定中的效力性規定。[11]對於第二個方面，可以簡稱爲違背公序良俗。所謂善良風俗，一般是指社會對某種行爲所持的一般道德標準與習慣。[12]公共秩序與善良風俗不同，它反映和保護國家和社會的根本利益，表現了國家對社會生活的積極干預，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應當認定爲絕對無效的合同。 四、在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力 通說認爲，由於《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成爲一種違反法律的強行性規定的無效合同。但是，筆者認爲，這種觀點實在是有重新探討的必要。

處理合同 篇2

一、對拆遷安置合同的效力審查 對拆遷安置合同的效力審查，應從合同的主體和內容兩個方面作爲切入點。《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）對拆遷安置合同的雙方進行了主體的界定。作爲拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。但對於具備資質單位的分支機構或接受拆遷人委託的單位能否作爲拆遷安置合同的主體問題，在審判實踐中，看法各異。筆者認爲，拆遷安置合同的一方當事人，能否是其分支機構或被委託人的問題，應具體情況具體分析，不能一概而論。對於分支機構或被委託人在得到其單位或委託人的授權並以其主管上級單位和委託人的名義訂立拆遷安置合同時，其主體應爲適格主體。被委託人、分支機構等以自己的名義訂立拆遷安置合同引起訴訟的，其授權人或上級法人應成爲訴訟主體。 所謂被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

對於持有房屋產權證明的人是被拆遷人這點不容置疑，但是對於一些通過繼承、買賣、離婚、贈與等形式已享有被拆遷人房屋的實際所有人，能否作爲被拆遷人來看待呢？筆者認爲，答案應是肯定的。對於拆遷房屋的所有人，不宜作縮小解釋，即界定爲具有房屋產權證的人，否則將不利於保護被拆遷人的合法權利，亦不利於房地產市場的商品的流轉，對此應結合個案具體分析。 對於被拆遷房屋的部分所有權人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，事先未經其他所有權人的同意，事後又未經其他所有權人追認的，或者拆遷人與被拆遷房屋的承租人簽訂拆遷安置合同的，該協議因侵犯了他人權利，應認定爲無效。對於通過買賣已佔有使用的被拆遷房屋的所有權人未履行房屋產權過戶手續，但已與原產權人結清房款手續的，原產權人未主張買賣合同無效的，房屋買受人與拆遷人達成的拆遷安置合同有效，但應責令其儘快辦理房產過戶手續。 對於拆遷合同內容的審查，主要要看拆遷安置合同的內容是否是雙方當事人真實意思的表示，是否符合拆遷法規，對於其內容有悖於法律禁止性規定的，應認定其無效。

二、拆遷安置合同的產權糾紛處理 根據《條例》規定，被拆遷人享有實行房屋產權調換的權利。實踐中，大部分的拆遷安置合同都對新建安置用

房的產權進行了約定。在處理雙方因安置房產權發生糾紛時，合同有約定的，應按合同約定處理，但合同對新建安置用房沒有產權約定的，應按拆遷時的法規處理。對於法律法規沒有規定的，按照《條例》的規定可以進行產權調換的應確認產權，即被拆遷人對產權調換和作價補償享有選擇權。但對已進行了作價補償的，就不能再進行產權調換。對共同所有的房屋，有主張產權調換，有主張作價補償的，可進行產權調換，對其共有人因共有產權之間的爭執，可作爲析產案件另案處理。拆除房屋屬違章建築和超過批准期限的臨時建築，既不能作產權調換，也不能進行補償。但是如果被拆除的房屋，當時城市規劃部門認爲不屬於嚴重違反城市規劃，只是做了罰款處罰，而房屋所有人又補辦了有關手續的，該房則由違章建築變爲合法建築，可以享受產權調換及補償的待遇。對於拆除臨時建築物，如果拆除未超過批准使用期限的臨時建築物，拆遷人依法應享有拆遷補償待遇，但不享有安置待遇。對於拆遷非公益事業房屋的附屬物，不能產權調換，只能由拆遷人給予貨幣補償。

三、拆遷安置合同的補償糾紛處理 由於拆遷人佔比例較多的是房地產開發公司，這些部門的性質，決定其必須追求最大利潤，因此，實踐中這些部門往往以低廉的價格拆遷原居民住宅，對拆遷人的補償費用往往過低或者違反拆遷安置合同沒有進行有關補償，這類糾紛訴至法院的也很多。對於補償糾紛的處理，在審理時，如果拆遷安置合同有約定，應按照拆遷安置合同的約定來處理；沒有按照合同約定來履行的一方，應承擔違約責任。 對於作價補償，應按照所拆遷房屋建築面積的安置價格結合成新結算補償的金額，在補償時也應充分考慮地段的差異。對於不同使用性質的房屋應有不同的補償標準，這裏主要是指住宅用房和營業性用戶。

拆遷中如何認定房屋的使用性質，是當前拆遷安置中爭議較大的一個問題。筆者認爲應按拆遷房屋實際使用的性質來認定。對於拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。 對於被拆遷房屋的承租人，在租賃期限未滿時，則承租人對該拆遷房屋享有使用權，對此承租人有要求拆遷人和房屋產權人返還已付租金並賠償其損失的權利。如果房屋所有權人進行了產權調換，承租人與原房屋所有權人之間的租賃關係應當繼續維持。在過渡期限內，承租人自行安排住所的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。對於搬遷補助費和臨時安置補助費應按城市市政府的有關規定執行。對於因拆遷人的責任延長過渡期限的，對此拆遷人除應承擔違約責任外，還應當自逾期之日起增加臨時安置補助費。

四、拆遷安置合同的安置面積、地點、樓層、還建結算糾紛的處理 拆遷安置合同的雙方當事人應嚴格按照合同的約定來履行，對於拆遷人在復建房建設過程中，擅自改變安置的面積、地點、樓層等，致使拆遷安置合同無法履行，被拆遷人堅持按拆遷安置合同安置的，應判決拆遷人按合同的約定標準給付被拆遷人。拆遷人以無房爲由拒絕安置，而被拆遷人仍要堅持按原合同安置的，應判決拆遷人按合同約定的標準另行給付。拆遷人拒絕執行的，可採取劃撥拆遷人款項，在房地產交易市場購置商品房交付給被拆遷人的方法，予以強制執行。 拆遷人將同一房屋以產權調換形式補償給數個被拆遷人，或安置給數個被拆遷人，致使發生補償或安置房屋的權屬發生糾紛的，應確認爭議的房屋歸最先訂立協議的一方；如果訂立協議的先後順序無法認定的，可根據被拆遷人的需要房屋安置的緊迫程度酌情處理。對於已辦理安置房的所有權手續，並已實際佔有安置房，又有拆遷安置合同的，可適用物權優於債權的原則，首先安置已享有爭議房屋的所有權和使用權的人，未取得爭議房屋的被拆遷人，可對拆遷人另行提起訴訟，拆遷人負有另行補償安置的責任。 對於合同約定的地點、面積等不明確，易產生歧義的，應按照有利於被拆遷人的解釋處理，對於還建結算問題有合同的按合同約定處理，沒有約定的應按照《條例》和法規、政策的規定執行；對於違約延期付款或延期給付標的物的行爲，違約方既要承擔逾期付款或給付標的物的違約責任，又要承擔價格風險的不利責任。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行；價格下降時，按照新價格執行。逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。

處理合同 篇3

在討論集體土地上所建房屋買賣合同的效力問題之前，首先對無效合同的概念加以說明。無效合同，是指合同雖然已經成立，但因其在內容和形式上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公衆利益，因此應被認定爲無效。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：⑴一方依欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；⑵惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑶以合法形式掩蓋非法目的；⑷損害社會公共利益；⑸違反法律、行政法規的強制性規定。最高法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規定，合同法實施以後，人民法院確認合同效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規爲依據，不得以地方性法規、行政規章爲依據。

有人認爲，由於《中華人民共和國房地產管理法》的規定，房屋買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《中華人民共和國土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同就成爲一種違反法律的強行性規定的無效合同。無效觀點的依據概括起來主要有以下兩點：

1、此類合同違反了法律的強制性規定。由於《中華人民共和國房地產管理法》明確規定房屋所有權和房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，因此要實現此類合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權與集體土地的土地使用權同時轉讓，但是在《中華人民共和國土地管理法》裏卻明確規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，因此，在農村集體土地上所建房屋買賣合同違反了法律（此處是指《中華人民共和國土地管理法》）的強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第52條的規定，違反法律的強制性規定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

近年來，隨着城市化進程的加快，城市向農村擴展空間，許多“城市人”向郊區農民購買他們在農村集體土地上建造的房屋，但隨着土地的升值、拆遷等因素帶來的利益驅使賣方反悔，於是，以買賣合同無效爲訴訟請求向我院起訴的現象屢見不鮮。今年上半年，我院民一庭就受理了好幾起這類案件。一方面是大量的供求市場與客觀存在的交易行爲，如認定買賣合同無效，必將使市場交易中的誠實信用原則被打破。另一方面，如認定交易行爲有效，又會與現行的法律法規相沖突。當事人將糾紛提交至法院，法院不能拒絕裁判，如何處理這一類糾紛，成爲司法中的兩難。

一種觀點認爲合同無效。理由爲：

此類合同違反了法律的強制性規定。由於《房地產管理法》的規定，商品房買賣必然導致房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓，而《土地管理法》中又規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”、“集體建設用地必須轉爲國有以後才能進入二級市場流轉”，因此，在農村集體土地上所建商品房買賣合同就成爲一種違反法律的強行性規定的無效合同。

另一種觀點認爲合同有效。理由爲：

1、雖然《土地管理法》中規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，但是，我國《憲法》第10條第4款後段明確規定：“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，在整個這一條上，立法者是對國有土地和集體所有土地作出了明確區分，逐款加以規定。所以，《土地管理法》的規定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基於“上位法優於下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規定，應當認爲農民集體所有的土地的使用權是可以轉讓的。

2、暫且不慮及上述對《憲法》和《土地管理法》的學理解釋，單從因爲違反法律的強行性規定而使合同無效的角度分析，在農村集體土地上所建商品房買賣合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規而使合同無效，其前提是合同違反的是法律和行政法規中的強行性規定。強制規定，指命令當事人應爲一定行爲的法律規定。由此可知，由於違反法律和行政法規而使合同無效，必須是違反了強行性規定中的效力性規定。

但是，細觀《土地管理法》的規定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”，屬於典型的僅取締違反之行爲、對違反者加以制裁、以禁遏其行爲的規定，並未否認其行爲之私法上效力，應當定性爲取締性規定，根據王利明教授“無效一般只限於違反效力性規範的合同”的觀點推論，在農村集體土地上所建商品房買賣合同也並不必然無效，只是屬於行政機關行政執法取締的範圍而已，但此種結果並不必然及於私法。

（三）我們的觀點：應當對買賣行爲認定無效，但處理時以不適用返還原則、維持交易現狀爲一般，以適用返還原則、恢復交易前狀態爲例外，應當區別對待。

農村村民房屋不能買賣是在一定歷史條件下的產物，這幾年，隨着城市化的進程和市場經濟的發展，當初立法的背景、宗旨、社會基礎均已發生重大變化，戶籍管理制度也將逐漸被取消。現實中，農村村民房屋向外地農民出售的現象甚多，經過一段時間後，出賣人反悔的也多，導致訴訟量的增加。究其根源，主要是土地及房產增值引發的利益驅動，部分出賣人見利行事，試圖利用法律規定的不完善來達到自己的目的，如認定無效，並同時判決返還，必將使誠實信用原則受到侵害，同時，在社會上形成不講誠信的法律氛圍，這對建立誠信社會、法治社會都將產生很大的負面效應。返還後，也將滋生一些不利後果，交易安全受到侵犯自不待說，由於返還中實行的是過錯責任原則，法院一般認定買賣雙方均有過錯，買方在購房後的裝修、投資等，由於受到舉證責任等因素的影響，其損失時常得不到應有的保護，容易激化社會矛盾。但判決有效顯然與現行的立法相牴觸，因此，可以依據《中華人民共和

國合同法》第五十八條之規定，認定買賣行爲無效，但依據無效返還中“沒有必要返還”的條款規定，應當視具體情況判決不予返還，購房款可被視爲對出賣人的折價補償；在雙方利益懸殊過大的情況下，可以考慮判決買受人支付給出賣人該房屋增值部分價款的1/3至1/2作爲補償。這樣既不與現行法律法規相沖突，又維護了公平、交易安全、誠實信用的價值取向，是目前解決這一難題的切實可行的操作方法，符合社會發展的趨勢要求，與現有的社會總體價值觀念相契合。

處理合同 篇4

購房出租，以租還貸，因其高效的投資回報越來越得到投資者的認可。但是，我們經常遇到各式各樣的房屋租賃合同糾紛，使合同目的無法實現。這裏是一個常見的案例，希望通過我們的分析，對房屋租賃合同雙方當事人有所借鑑，以便謹慎處理房屋租賃合同糾紛。

案情介紹

A先生將其自有的一套公寓出租給一家網絡公司——B公司，雙方在合同當中約定，租賃時間爲20xx年3月1日至20xx年3月1日，月租金人民幣11000元，B公司應於每月20日前支付下個月的房租，否則按日支付應付款的千分之三的違約金，直到實際付款日爲止。因爲簽訂合同時，A先生對約定的租金數額很滿意，便沒有約定合同解除事由。

20xx年12月，B公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款，並且沒有支付違約金。現在發展到不經A先生反覆催促，B公司就不付租金。對此A先生非常苦惱。

案件分析

B公司：遲延付款，承擔違約責任

承租人違反合同約定義務，必須承擔違約責任。《合同法》第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此，依據合同約定，A先生向B公司索要違約金的行爲合理合法，受法律保護。

B公司不具備遲延付款的抗辯權。如果A先生違約，B公司可要求他承擔違約責任，但不能停止付款(除非有明確約定可以因此停止、遲延付款)，否則依據《合同法》第一百二十一條，雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任，B公司不能免除違約責任。

那麼對前幾次沒有索要的違約金，A先生是否還有權追償呢?答案是肯定的。對於未經A先生明示放棄的債權，只要在訴訟時效之內，隨時可以要求債務人償還。

A先生：有權依法解除合同

對於已經發生的事實，雖然合同當中沒有約定解除事由，但A先生可以採取以下兩種法定方式處理：

第一種：當B公司出現遲延支付租金的情況時，A先生可向B公司發出有效的催款通知，若B公司不能在規定的期限內履行付款義務，A先生有權解除合同。根據《合同法》第九十四條第三款規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，當事人可以解除合同。採取這種方式的前提是B公司遲延履行合同主要債務，即遲延支付月租金。

第二種：在約定租期屆滿前，A先生單方面想解除與B公司租賃合同關係的，A先生應當向B公司發出明確的解除合同的意志表示。根據《合同法》第九十四條第二款規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。A先生可以在任何情況下采取該種處理方案。

本案當事人在採用上述方案時，應嚴格區別“合同已履行完畢不能解除”的情況，以保證安全公正的社會秩序。若對方不同意解除合同，只能通過仲裁或訴訟程序，由司法機關判定合同是否解除。

處理合同 篇5

競業限制是什麼？期限是多久？

競業限制的定義

競業限制是用人單位對負有保守用人單位商業祕密的勞動者，在勞動合同、知識產權權利歸屬協議或技術保密協議中約定的競業限制條款，即：勞動者在終止或解除勞動合同後的一定期限內不得在生產同類產品、經營同類業務或有其他競爭關係的用人單位任職，也不得自己生產與原單位有競爭關係的同類產品或經營同類業務。限制時間由當事人事先約定，但不得超過二年。競業限制條款在勞動合同中爲延遲生效條款，也就是勞動合同的其他條款法律約束力終結後，該條款開始生效。

競業限制的'對象

競業限制的人員僅限於用人單位的高級管理人員、高級技術人員和其他負有保密義務的人員，不能針對企業所有的員工。

競業限制的範圍

競業限制的範圍由企業與勞動者協商確定。但競業限制約定不得違反法律、法規的規定。

競業禁止的地域協商，原則應以能夠與用人單位形成實際競爭關係的地域爲限；競業限制的就業範圍限於與原企業有競爭關係的企業，《勞動合同法》對此已明確界定，即“與本單位生產或者經營同類產品，業務有競爭關係的其他用人單位，或者自己開業生產或者經營與本單位有競爭關係的同類產品、業務”。

必須注意，《勞動合同法》只是規定了限制有競爭關係的“單位”，而不是業務、產品或者職能，企業可以充分利用這法律條款。

競業限制的期限

競業限制的期限不能超過兩年。也就是說，只可以約定了解商業祕密的人員離職後，在兩年內不得自己經營或者到其他單位從事於商業祕密相同或類似的工作。

用人單位的義務

約定競業限制的，企業應在競業限制期限內按月給予勞動者經濟補償。《勞動合同法》沒有對經濟補償金的數額做出具體規定，可以由企業和勞動者雙方進行協商。但是，企業不能預訂競業限制的經濟補償已包含在勞動者現有的工資報酬中。

勞動者的義務

勞動者違反競業限制約定的，應當按照約定向用人單位支付違約金。只有約定違約金，才能更好地保證員工遵守競業限制協議。

《勞動合同法》沒有對違約金的數額做出具體規定，可以由企業和勞動者雙方進行協商。但是，違約金數額也不是越高越好，約定，約定時，企業應考慮員工的支付能力，如果違約金數額過高，員工無法支付，到頭來損害的還是企業自身的利益。

律師是指依法取得律師執業證書，接受委託或者指定，爲當事人提供法律服務的執業人員，他們會收取當事人一定的費用，那麼勞動糾紛請律師要花費多少錢呢？

勞動糾紛請律師要多少錢

律師費的支付標準，除少數省市有指導性意見外，大多采取協商收費的辦法。一般說來，每家律師事務所都有自己的收費標準，律師費因律師事務所的不同和具體承辦律師的不同而不同，有的差距還比較大。確定律師費時，首先要考慮當地律師費的平均水平，其次要考慮律師本人和所在律師事務所的實際情況。一般說來，律師本人的學歷、資歷、從事律師工作的時間、以往的工作業績、專業領域的工作經驗，律師事務所的規模、業績、可能提供的保障條件等都是影響律師費的重要因素。

1、一般是按照訴訟標的額的大小來計算。涉及財產類的收費，一般是一萬元以下，收取1000元-20xx元，超過一萬元不到十萬元的部分，按照5%-6%計算;超過十萬不到一百萬的部分，按照4%-5%計算。這種方式要求當事人先交納代理費，即便是官司輸了，費用也不退回。

2、辦理涉及財產關係的法律事務，律師事務所經與委託人協商同意，可以實行風險代理。風險代理收費由雙方約定，但最高不得超過合同約定標的額的30%。這種付費方式，律師事務所與當事人共擔風險，如果官司輸了，代理費就不用支付。

3、上述費用僅爲律師代理費，在仲裁中花費的其他費用，如交通費、郵寄費、住宿費等費用，不論官司輸贏，都由當事人自己承擔。

勞動糾紛處理程序是怎樣的

如何正確快速的解決勞動糾紛呢?勞動糾紛處理程序一般可以分爲四種，分別是：協商、調解、仲裁、訴訟。接下來我們就具體詳細瞭解一下勞動糾紛處理程序是怎樣的。

首先是協商程序。

勞動爭議雙方當事人在發生勞動爭議後，應當首先協商，找出解決的方法。

第二是調解程序。

這裏的調解程序是指企業調解委員會對本單位發生的勞動爭議的調解。調解程序並非是法律規定的必經程序，然而對於解決勞動爭議卻起着很大的作用，尤其是對於希望仍在原單位工作的職工，通過調解解決勞動爭議當屬首選步驟。

第三是仲裁程序。

當事人從知道或應當知道其權利被侵害之日起60日內，以書面形式向仲裁委員會申請仲裁。仲裁委員會應當自收到申請書之日起七日內作出受理或者不予受理的決定。仲裁庭處理勞動爭議應當自組成仲裁庭之日起60日內結束。案情複雜需要延期的，經報仲裁委員會批准，可以適當延期，但是延長的期限不得超過30日。

第四是訴訟程序。

當事人如對仲裁決定不服，可以自收到仲裁決定書15日之內向人民法院起訴，人民法院民事審判庭根據《中華人民共和國民事訴訟法》的規定，受理和審理勞動爭議案件。審限爲6個月，特別複雜的案件經審判委員會批准可以延長。當事人對人民法院一審判決不服，可以再提起上訴，二審判決是生效的判決，當事人必須執行。需強調的是，勞動爭議當事人未經仲裁程序不得直接向法院起訴，否則人民法院不予受理。

勞動糾紛中的證據有哪些

證據，在很大程度上關係到糾紛最後解決的結果有利於哪一方，是一場糾紛中不可缺少的一部分。那麼，具體到勞動糾紛中的證據有哪些呢？相信很多人都不是很清楚，

勞動糾紛證據

(1)書證。

書證是指用文字、符號、圖案等所記載和表達的思想內容來證明案件事實的證據。書證是以其所記載和表達的思想內容來對案件事實起到證明作用的; 相比於其他證據,書證具有較強的證明力;書證在形式上相對固定,一般不受時間的影響。在勞動爭議中,最常見的書證就是勞動合同書,它是證明勞動關係存在的最有力的證據。此外,加班爭議中的考勤表、工傷爭議中的工傷認定書等,也是典型的書證。

(2)物證。

物證是指以物品存在的外形、重量、質量、規格、損壞程度等物理標誌和特徵來證明案件事實的證據。物證是以實體物的屬性、特徵或存在狀況證明案件事實;物證就有較強的穩定性和可靠性。物證一般表現爲間接證據,即單獨一個物證往往不能直接證明案件的主要事實,而需要與其他證據相結合,才能做出認定。在勞動爭議中,常見的物證包括銷售提成款爭議中的合同標的物、勞資雙方對所有權有爭議的物品,等等。

(3)視聽資料。

視聽資料是指採用科學技術,利用錄音、錄像,以及電腦儲存的資料等來證明案件事實的證據。視聽資料承載的信息量大、形象逼真,具有較高的準確性和證明力;使用具有很大的方便性,也容易被變造和僞造。在勞動爭議中,電話錄音、錄像、計算機數據是最常見的視聽資料。

(4)證人證言。

證人證言是指證人就其瞭解的案件情況以口頭或者書面的方式向仲裁庭或者法院所作的陳述。證人證言是特定不可替代的,證人證言是證人對其知曉的案件事實所作的陳述,證人證言的真實性容易受到主客觀因素的影響。在勞動爭議中,爭議雙方都可以將證人證言作爲勞動爭議案件事實的證據。

(5)當事人陳述。

當事人陳述是指當事人就案件的事實情況向仲裁庭或者法院所作的敘述和說明。當事人陳述不可避免地存在傾向性、片面性,而且真實性和虛假性往往並存。因此,當事人陳述對自己有利的事實時,需要與其他證據結合起來,審查確定能否作爲認定案件事實的依據;當事人陳述對自己不利的事實時, 具有免除對方的證明責任的效力,可以作爲認定案件事實的依據。在勞動爭議中,當事人可口頭或書面向仲裁庭或者法院陳述案件的事實情況。

(6)鑑定結論。

鑑定結論是指鑑定主體對案件涉及的專門性問題進行分析、判斷、鑑別後作出的結論性意見。鑑定結論是針對案件中需要確定的事實問題作出的;鑑定結論是對某個專門性的事實問題所作出的結論。在勞動爭議中,經常涉及的鑑定結論包括勞動能力鑑定結論、職業病鑑定結論等。

(7)勘驗筆錄。

勘驗筆錄是指爲了查明案件事實,仲裁庭或者法院對與案件有關的現場或物晶採取勘查、檢驗後所形成的實況記錄。勘驗筆錄是一種獨立的證據,也是一種保全原始證據的手段。在勞動爭議中,仲裁庭或者法院可以主持勘驗並製作勘驗筆錄。

勞動糾紛中怎樣維權

發生勞動糾紛時，勞動者可以通過哪些途徑保護自己的權益呢?勞動糾紛維權的方式有哪些呢?詳細內容請大家閱讀下面的文章“勞動糾紛中怎樣維權”瞭解有關勞動糾紛維權的知識，希望能對您有所幫助。

勞動糾紛維權

1.在職業中介機構被騙或者被用人單位侵權的，可以到當地勞動保障監察機構投訴;

2.與用人單位發生勞動爭議的，可以到當地勞動仲裁委員會申請勞動仲裁;對仲裁結果不服的，可以向當地人民法院提起訴訟;

3.到勞動保障部門投訴或申請工傷認定、要求支付社會保險待 遇等，如果勞動保障部門有關機構拖着不辦，或者對其處理結果不服的，可以申請行政複議或向當地人民法院提起訴訟;

4.如果遇到一些複雜的官司，對法律問題搞不懂的時候，可以到當地工會、婦聯、共青團組織、當地新聞媒體、法律援助中心等部門尋求幫助;

5.如果想了解勞動保障政策，或者遇到具體問題需要諮詢的時候，可以撥打“12333”免費勞動保障政策諮詢熱線電話，工作人員會給您詳細的解答。

常見勞動合同糾紛有哪些

勞動合同糾紛是日常生活中比較常見的一種糾紛類型，究其原因，是因爲勞動合同糾紛所包含的類型衆多。究竟常見勞動合同糾紛有哪些?

1、工資的標準以及範圍

工資是指用人單位依據國家有關規定或勞動合同的約定，以貨幣形式直接支付給本單位勞動者的勞動報酬，一般包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、延長工作時間的工資報酬以及特殊情況下支付的工資等。以下勞動收入不屬於工資範圍：

(1)單位支付給勞動者個人的社會保險福利費用，如喪葬撫卹救濟費、生活困難補助費、計劃生育補貼等;

(2)勞動保護方面的費用，如用人單位支付給勞動者的工作服、解毒劑、清涼飲料費用等;

(3)按規定未列入工資總額的各種勞動報酬及其他勞動收入，如根據國家規定發放的創造發明獎、國家星火獎、自然科學獎、科學技術進步獎、合理化建議和技術改進獎、中華技能大獎等，以及稿費、講課費、翻譯費等。

最低工資：“最低工資”是指勞動者在法定工作時間內履行了正常勞動義務的前提下，由其所在單位支付的最低勞動報酬。最低工資不包括延長工作時間的工資報酬，以貨幣形式支付的住房和用人單位支付的伙食補貼，中班、夜班、高溫、低溫、井下、有毒、有害等特殊工作環境和勞動條件下的津貼，國家法律、法規、規章規定的社會保險福利待遇。

2、解除勞動合同期限

有下列情形之一的，勞動者可以隨時通知用人單位解除勞動合同：

(一)在試用期內的;

(二)用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動的;

(三)用人單位未按照勞動合同約定支付勞動報酬或者提供勞動條件的。

除此之外，勞動者解除勞動合同應當提前30日

3、用人單位不能解除勞動合同的情況

勞動者有下列情形之一的，用人單位不解除勞動合同，勞動合同期限屆滿時，用人單位也不得終止勞動合同。勞動合同的期限應自動延續至醫療期、孕期、產期和哺乳期期滿爲止。

(一)患職業病或者因工負傷並被確認喪失或者部分喪失勞動能力的;

(二)患病或者負傷，在規定的醫療期內的;

(三)女職工在孕期、產假、哺乳期內的;

(四)法律、行政法規規定的其他情形。

但是勞動法25條規定的情況除外：

(一)在試用期間被證明不符合錄用條件的;

(二)嚴重違反勞動紀律或者用人單位規章制度的;

(三)嚴重失職，營私舞弊，對用人單位利益造成重大損害的;

(四)被依法追究刑事責任的。

4、經濟補償金

(一)用人單位剋扣或者無故拖欠勞動者工資的，以及拒不支付勞動者延長工作時間工資報酬的，除在規定的時間內全額支付勞動者工資報酬外，還需加發相當於工資報酬百分之二十五的經濟補償金。

以上四個內容就是勞動合同糾紛最常見的。