2021年中小房企该如何生存
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2021年中小房企该如何生存,到了2021年,中国的房地产市场规模再创巅峰,“活下去”却突然不再是一句口号,而是众多房企的真实写照。 相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企,中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。
2021年中小房企该如何生存1
今年上半年,全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高,同比涨幅达到了40%。然而繁荣的表象背后是冷暖自知的现实,2021年对很多中小型房企来说日子很不好过。
根据人民法院公告网,今年以来,递交破产文书的房地产企业累计已达203家,绝大多数为地方性小房企。A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中,近半中小型房企预告亏损。
亿翰智库认为,今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象,甚至部分房企生存堪忧。“房地产行业洗牌就是大房企越来越好、中小房企越来越差的过程,后者今年受到的冲击正在加大。”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。
“活下去”从口号变成现实
2018年,全国新房销售额接近15万亿元,再破历史纪录,但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号,郁亮对此的解释是,万科是一家有危机感的公司,这是一句对内的口号。
到了2021年,中国的房地产市场规模再创巅峰,“活下去”却突然不再是一句口号,而是众多房企的真实写照。就连常与万科同列“三巨头”的恒大,近期亦深陷资金链承压传闻。
相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企,中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。
第一财经统计,根据全国各地、各级人民法院公告,截至7月20日,今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家,其中绝大多数主业为房地产开发,仅个别破产公司主业为房地产经纪、房地产信息咨询等。
目前有可能进行破产重整的知名房企是昔日“渝派三强”协信集团旗下的协信远创。
协信曾把业务分为产业地产和住宅地产,协信远创是旗下聚焦做住宅开发的公司。该公司7月初被债权人向法院申请进行破产重整,受理结果尚待法院公布。
去年4月,由于协信远创出现流动性困难,新加坡城市发展计划(CDL)以43.9亿元入股,成为该公司最大的单一股东。但从今年开始,面对协信远创的债务危机,CDL不再出手相助。在知悉协信远创被债权人申请破产重整后,CDL称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。大股东的及时止损使得协信远创的纾困情况不容乐观。截至今年6月底,协信远创及其子公司逾期债务本息达到109亿元。
部分本身已经出现债务危机的房企,经营情况也不顺到利,上半年业绩预告亏损,更加雪上加霜。
截至目前,A股约120家上市房企中,有接近50家已披露今年半年报业绩预告,其中约有45%的公司预告亏损,这一比例创下新高。今年有8家企业首次出现半年度预亏,还有5家上市房企业绩预减。目前已披露业绩预亏的21家上市公司,普遍为中小型房企。
去年发生债务违约的泰禾,是目前预告亏损额最高的房企。泰禾称,经财务部门初步测算,上半年归属上市公司股东的净利润在-11.5亿~-8.5亿元。
泰禾曾在2017年销售额破千亿元,在去年出现流动性危机后,业绩由盈转亏,去年全年净利润亏损约50亿元,而营收仅为36亿元。截至目前逾期未还借款高达445亿元。
同样债台高筑、债券违约的新华联,预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为-7.5亿至-7亿元,同比亏损进一步扩大。南国置业则称,上半年净利润预计达到-4.3亿至-3.5亿元,同比亏损继续扩大。
已经披星戴帽的*ST中迪和*ST银亿看起来似乎离“摘星”又远了一步——两家均预告上半年业绩净亏损。其中*ST银亿预计2021年上半年归属于上市公司股东的净利润为-3.7亿~-3亿元。曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年,他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企,现在已经进入破产重整程序中。近日,由于重整债权人多次严重违约,加上半年度业绩巨亏,业界认为银亿有破产清算及退市的风险。
行业大洗牌下出路何在
“中小房企现在压力确实比较大,这种压力和大房企并不同,大房企涉及的摊子大,比较怕出现金融风险和社会问题。而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
集中供地后,资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金实力较弱的中小房企拿地情况形成鲜明对比。亿翰智库认为,目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难局面。浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府,并损失了5000万元保证金,主要原因正是出于对后续开发出现亏损的`担忧。
土储被视为房企扩张发展的生命线,“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”,曾是很多小房企扩张的标准模式。2017年至今,至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部,全国化拿地。其中不乏成功者,有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。但这一发展模式已然过时。
亿翰智库认为,在“房住不炒”的基调下,调控政策持续收紧,各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求,来保持市场平稳运行。与此同时,继2020年的三道红线和房地产贷款集中度监管营地之后,2021年行业融资整体保持低位运行,房企普遍面临融资压力。在这样的背景下,大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力,市占率不断上升,而中小房企在资金有限的情况下,市占率不断被挤压,项目去化也出现疲弱态势。
面对不可逆转的大势,中小型房企出路何在?严跃进认为,研究后疫情时代下的市场新机会,是中小房企谋求生存的重要逻辑。亿翰智库则认为,中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合;另一方面要注重运营效率,坚定战略,避免盲目跟风多元化业务。
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近期,各大房企半年度业绩预报逐渐披露。Choice数据显示,已披露的41家房企业绩预告中,18家房企业绩预亏,部分企业亏损甚至达数亿元。
自年初以来,A股地产板块走势低迷,年内房地产指数累计跌幅达16.51%。港股地产企业同样整体表现不佳,融创中国、碧桂园等龙头企业年内跌幅超20%。
近半数预亏 增速放缓
受政府调控政策影响,上半年房企销售情况不佳,下行压力加大,地产行业增速大幅放缓,部分房企业绩下滑。泰禾集团、新华联、南国置业、嘉凯城、美好置业、*ST银亿等公司净利润预亏金额均在3亿元以上。
预计亏损额度最高的是陷入债务重组危机中的泰禾集团。业绩预报显示,上半年,泰禾集团预计亏损8.5亿-11.5亿元。值得一提的是,本次报告期内亏损金额较去年同期有所下降。
近年来,泰禾集团的债务压力不容忽视。据悉,为积极稳妥化解公司债务风险,泰禾集团已成立专项工作小组开展债务重组工作。不过,7月30日,泰禾集团再现债券违约,主要原因是受到地产整体环境下行影响,现有项目的去化率有所下降,销售预期存在波动。
作为老牌房企的新华联业绩同样表现不佳,亏损幅度持续扩大。上半年,新华联净利润亏损7亿-7.5亿元。新华联回应称,部分房地产项目因疫情反复、市场环境等原因销售未达预期;部分已售项目未能按计划实现交付,无法结转收入和利润等。
不过,也有房企业绩实现正增长。绿地控股营业总收入同比增长34.74%;奥园美谷实现扭亏为盈,净利润预计盈利4800万-5800万元。
从目前披露业绩预告的上市房企来看,出现业绩预亏、预减的房企中,主要是中小房企。随着行业集中度逐渐提升,房企竞争愈演愈烈。今年上半年,全国房地产调控次数频繁,房企融资环境趋紧,中小房企资金端面临挑战,生存压力加剧。
信贷收紧 现金流压力加大
为稳定房地产市场,自今年年初开始,中央调控政策不断升级。“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张,房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产,集中供地则从供给端改变房企拿地节奏,房企端、银行端、土地端三大主体联合发力,多措并举,进一步落实稳地价、稳屋价、稳预期的目标。
上半年来,房地产融资监管方面的审核持续加强,上海、北京等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。业内人士认为,房地产行业的金融监管持续强化,银行信贷环境收紧成了2021年的一个主要特征。预计在房贷新规“三道红线”压顶下,购房贷款额度严控,信贷环境或将继续趋紧。
在信贷环境收紧情况下,房贷利率开始企稳回升。自2021年2月开始,全国首套及二套房贷款平均利率呈现显著的止跌回冲态势。2021年5月全国首套房利率为5.33%,环比上升0.02个百分点,较去年同期上升0.01个百分点。
随着房贷利率回升,消费者购房压力加大,房地产销售出现回落,进而带动房地产行业资金增速放缓。国家统计局数据显示,1-6月份,房地产开发企业到位资金102898亿元,同比增长23.5%,增速收窄6.4个百分点,这是国内贷款增速年内首次转负。
诸葛找房研究中心相关专家表示,随着国内房企融资监管力度的加强,国内贷款增速年内首次转负。虽然7月全面降准,但由于“三道红线”叠加房贷集中度高压,对行业资金端助力受限,部分房企面临回款压力,后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。
“不仅是一般融资渠道被严格监管,从表内到表外,地产所有的非正式资金入口都在被堵上,整个行业步入深水区。”业内人士分析称。
以稳为主房企或将主动降负
今年上半年,房地产市场延续去年底热度,部分城市甚至出现了升温过快现象,对此,自年初以来,从中央到地方调控不断升级。但在接下来较长一段时间内,“房住不炒”仍是主旋律。
诸葛找房表示,从地方层面来看,调控加码的城市逐渐拓展到热点三、四线城市及都市圈城市,同时热度居高的城市不排除多次加码的可能。同时,针对二手房调控的举措将会越来越多,出台二手房成交参考价机制的城市或将继续扩围。另外,热点城市二轮集中供地规则或将优化调整,强化房地联动机制,持续发挥稳地价、稳屋价作用。
此外,房地产金融监管仍是重点,“三道红线”联合“房地产贷款集中度管理”持续发力,房企整体融资环境继续从紧,对于金融监管的重视抬升到空前高度,房地产去杠杆化刻不容缓,更多房企也将面临主动“降负”,追求高质量发展。
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