房產共有人如何分配財產

房產共有人如何分配財產？ 共同共有房產是指一處房產由兩個或者兩個以上的主體按份額共同享有房屋的所有權的情況，其中夫妻共同共有在實踐中是最常見的，那麼，房產共有人如何分配財產呢？

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共有房產分爲共同共有和按份共有，因此，共有房產的分割也應分別採取不同的方法。

(1)共同共有房產的分割

共同共有中各共有人對房產享受平等的所有權，因此，共同共有房產的分割應以權利平等爲出發點。共同共有的房產應按以下辦法進行分割:

共同共有房產的分割必須取得全體共有人的一致意見。如果共有人之間能達成一致意見，則按協商確定的份額進行分割。如果有一位共有人不同意或提出異議，則不能進行分割。

因爲共同共有人的權利平等，無份額之多少，每個共同共有人的權利平等，因此，每個共有人的意見都應該尊重。

如果房產的共有人之間不能達成一致意見，則可請求人民法院裁決。

在我國司法實踐中，法院對共同共有房產的裁決，一般也是採取調解協商的辦法，確定出各個共有人的份額，然後按各自的份額，依據按份共有房產的辦法進行分割。

在夫妻共有房產在婚姻終止時進行分割，原則上應當採取平均分配的辦法，但同時也應照顧女方及子女利益。

(2)按份共有房產的分割

由於按份共有房產的共有人對房產按份額享受權利，因此，按份共有房產的分割從已明確的份額比例入手，可以按以下辦法進行分割:

按全休共有人協商取得的一致意見進行分割。

在各共有人之間不能取得協商一致的意見時，應按佔份額多數的共有人的意見進行分割。但這種分割是以不得損害其他共有人的合法權利爲前提的。

如果其他共有人認爲佔份額多數的共有人的分割辦法損害了他們的合法利益，他們可以向人民法院申請判決。但如果佔有份額一半以上共有人提出的分割意見合乎法律，沒有損害其他共有人的合法權利，那麼則可按該分割辦法對共有房產進行處分，而不論其他共有人同意與否。

如果共有房產可以分割時，每個共有人有權利要求按自己的份額分割出去。如果共有房產不能分割，或分割後會降低房產的使用價值時，則應該採取變價分割或作價補償的辦法。

變價分割就是將共有房產作價變賣，各共有人分別按照份額分割共有房產的全部價款。

例如，甲乙丙丁四方按5:3:1:1的比例共有一幢大樓，價值300萬元，如果四方當事人都不想購買這幢大樓的話，可以將它出售得款300萬的話，則甲乙丙丁四人按其份額分別可以分得150萬、90萬、30萬、30萬元。

作價補償是在共有人中有人願意購買共有房產時，同等條件下，共有人享有優先購買權。房產作價後，除開自己應得的份額外，按份級補償其他共有人，從而取得該房產的全部所有權。

如在上例中，如果甲願意購買這幢大樓，並作價300萬元的話，那麼，甲應該分別補償其他三人90萬元、30萬元、30萬元。

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共同共有的房產如何分割

房屋的共同共有人對房屋享有平等的權利，對共同共有房屋所有權的行使，應由全體共有人協商一致，不能協商一致的，按多數共有人的意見辦理，不允許個別共有人獨享房屋所有權。

對於共同共有房屋的處分，尤其必須全體共有人意思表示一致，個別共有人處分共有房屋的行爲無效。房屋分割共同共有關係終止時，必須對共同共有的房屋進行分割。

分割時，應先確定各共有人的所有權份額，使共同共有轉變爲按份共有，然後按按份共有的方式進行分割。

確定各所有人的份額，應本着協商一致的原則，各所有人均應本着團結和睦、互助互讓的精神進行協商，以求達成一致的意見。若法律對此有特殊規定的，應依照法律的規定。

法律規定

《民法典》

第三百零三條 【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割;

沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。

第三百零四條 【共有物的分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失

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一、家庭共同房屋財產的分割是怎樣的

(一)雙方均主張房屋所有權並且同意競價取得的，應當准許;

(二)一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方補償;

(三)雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的`，可以作價分給一方，另一方取得補償

在確定房屋分給哪方時，應考慮雙方住房情況、照顧撫養子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。

婚後雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產權的，房屋仍歸產權人所有，增值部分中屬於另一方應有的份額，由房屋所有權人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應按夫妻共同財產處理。

離婚時，如一方生活困難，如離婚後沒有住處，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。

二、離婚時已經取得產權的房屋

第一，對於私房和具備產權證可上市交易的公房，一般以產權證頒發的時間來界定是否爲夫妻共同財產。按照民法物權原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權屬登記是房屋所有權取得的必經程序。

只有辦理了產權登記或過戶手續才能真正取得房屋所有權。因此對於在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭的房屋是結婚登記後取得所有權的，應定爲夫妻共同財產;如果在結婚登記之前取得所有權的，應認定爲個人財產而不能作爲夫妻共同財產分割。

第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關係存續期間以共同財產購買爲產權的，該房屋爲共同所有。由於公房使用權可通過承租權轉讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在離婚分割該房屋時，可區分下列情形處理：

a.一方婚前承租的公房，是基於福利政策分配取得，婚後以共同財產購買爲產權的，由於在婚姻關係存續期間內，無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時，可不考慮原公房使用權交換價值的單獨歸屬。

b.一方婚前承租的公房，是其以個人財產支付對價取得的，婚後以共同財產購買爲產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分，確定爲當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩餘價值按共同財產分割。

c.對於婚前由夫或妻一方父母承租，婚後以夫妻共同財產購買爲產權的公房，原公房使用權的交換價值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規定，推定爲父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理。

雖然是以夫妻一方名義購買，但不是以夫妻共同財產而是以一方父母財產購買，產權證系夫妻雙方的名字，仍應爲共同財產，只是在財產分割時，酌情考慮財產來源因素。

原系一方父母承租的公房，後以一方名義而非夫妻名義購買成爲了公房，且購買的出資來自該方父母，應爲一方所有的財產。

原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產購置，但產權證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房爲家庭共有財產。

第三，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，並按揭貸款，產權登記在自己名下的，該房屋仍爲其個人財產，按揭貸款爲其個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋爲個人財產的性質。

在離婚分割財產時，該房屋爲個人財產，剩餘未歸還的債務，爲個人債務。

對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。

不管是共同財產還是個人財產，在離婚的時候，只要雙方願意，都是可以分割的也是可以不分割的。走法律途徑的情況下，就得共同財產進行分割，個人財產屬於自己的。在法院判決之日起，判決書生效，雙方在規定時間處理完畢。