二手房價格下跌是什麼原因
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二手房價格下跌是什麼原因,房地產市場在去年至今金融、土地等多番調控之後,市場開始全面退燒,二手房成交量會持續減少,而低成交難以支撐當前房價,二手房價格下跌是什麼原因。
二手房價格下跌是什麼原因1
金九落空 二手房年內首次下跌
盧文曦表示,金九給市場帶來很多預期,成交僅65.2萬平方米。9月首周開局只成交12萬平方米,雖然後續走勢穩步向上,但是增加量實在太少。最後一週雖然也在努力增加交易數值,但前期虧空太厲害,無奈成交總量連80萬平方米也達不到。從上海新建商品住宅交易情況來看,低於80萬平方米意味着市場處於“冷”的格局。成交銳減一方面和市場供應節奏相關,沒有穩定供應成交無法向上突破。另一方面,調控政策持續發揮效用,市場預期在調低,觀望氣氛逐步形成。因此指數上環比僅上漲0.2%,已經處於正常波動範疇。
8月上海針對存量市場出臺“三價就低”政策,在此影響下,市場成交進一步下挫,既8月成交量創年內低點後,9月繼續下滑,僅成交1.2萬套,繼續創年內新低。存量市場成交通常一個月在2萬套左右,9月成交量比正常情況要低40%。更何況是本應該有不錯銷量的傳統銷售季。說明這一調控政策成效非常明顯。一方面,購買二手房的需求在減少,不少轉向新房市場,即便有意願購買二手房也比以往理性得多。另一方面,房東對於價格預期開始轉向,價格談判的空間逐漸打開。從指數來看,9月環比下跌0.6%,環比上年內首次出現下跌。
後市展望:金九銀十相繼落空 樓市進入下行通道
盧文曦表示,銀十已經過半,儘管上海已經公佈第五批入市房源,後續新房供應短缺現象會有好轉,但調控政策不會有鬆動的可能。上海進入改善時期,不少買家通過賣一買一方式進行置換,受到政策影響,存量市場無法順暢流轉,進而會逐漸影響新房需求。另一方面,隨着調控效應,市場預期也在發生改變,處於市場中的買家會有觀望情緒。因此第四批已經開盤的項目中,觸發“積分制”的樓盤比例比第三批少大約10%。新房受多重管控,即便成交量萎縮,價格方面也不會有太大波動。指數拐點也會比存量市場晚一些出現。相對而言,二手房成交量會持續減少,而低成交難以支撐當前房價,從趨勢來看,二手房的市場拐點已經先於新房確立。
二手房價格下跌是什麼原因2
三四線城市促銷回款熱
一二線城市銷售數據的回調,更像是信貸收緊和需求透支的階段性產物。人口、產業基礎等相對薄弱的三四線城市房價數據的回調或許更值得注意。
從9月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看,分別錄得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四線城市房價指數數據首次下滑,也是2020年3月以來首次下跌。同時,70城新房環比下跌城市36個,比8月增加16個。超過一半城市新房價格下跌,且下跌城市數迅速擴大,單月下跌城市數接近翻番,歷史上非常罕見。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對此分析,70城房價下跌主要是三四線城市大幅度打折促銷造成的。同時,一二三線新房價格指數同比漲幅分別收縮0.4、0.3、0.5個百分點,還是三四線城市收縮最明顯。
有房企投資人士在今年5月接受第一財經記者採訪之際,就明確表示公司已經不再聚焦三四線投資,而是更多回歸至核心都市圈的一二線城市。彼時,該人士有分享稱,主要擔憂三四線城市的去化。
以粵港澳大灣區購買力主力區惠州爲例,樂有家研究中心數據顯示,截止2021年上半年,惠州一手住宅庫存147035套,存量面積1583萬㎡,按照近半年每月平均消化速度計算,去化週期爲15個月,與去年6月相比下降了0.7個月,有一定的庫存壓力。當地多個熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。
自九月以來,株洲、江陰、菏澤、岳陽、昆明、瀋陽、唐山等多個三四線城市公佈房價“限跌令”。無論是地方調控止跌,還是開發商賣力促銷,離不開快速回款的.核心訴求。有房企等市場人士表示,儘快賣掉項目回款在當下是首要任務。
三四線庫存上升背後是地產投資策略的整體趨於收縮。
10月18日,國家統計局披露今年前9個月全國房地產開發和銷售情況數據顯示,全國房地產開發投資同比增長8.8%;這是地產開發投資增速連續7個月收窄後,年內首次進入個位數。從9月單月數據來看,房屋新開工面積爲17442萬平方米,較去年同期下降約13.54%。
一面是新開工面積下滑,地產投資增速持續收窄;另一面是房企融資額度收窄。
貝殼研究院前三季度房企融資報告顯示,房企境外發債前三季度摺合約2370億元,同比下降35%。投資及融資端趨於收縮,房企經營策略迴歸求穩至上。陸續拉開帷幕的二輪土拍,民營房企更是成爲土地端最爲審慎的羣體,缺席多個熱門城市。
“房地產市場在去年至今金融、土地等多番調控之後,市場開始全面退燒,三四線低景氣度城市出現的庫存持續攀升,銷量停滯值得注意。”在上述華南某項目公司總經理等多位業內人士看來,三季度開始的一二手房速凍也導致市場拐點開始出現,四季度三四線高庫存城市很可能出現大範圍的價格戰。
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